04/02/2016

NEWSLETTER Nº 107: Achtung Steuerfalle !

Seit Jahren wächst der Tourismus stetig in Portugal und damit auch das Angebot an Wohnungen und Häusern, die an Touristen für Urlaubszwecke vermietet werden.

Die Anmeldung des sog. „Alojamento Local“ ist letztmalig im Jahr 2014 gelockert worden und ist seitdem relativ einfach durchzuführen. Die Vermietung für touristische Zwecke wird der zuständigen Gemeinde mitgeteilt, wobei eine entsprechende Gewerbeanmeldung beim Finanzamt Voraussetzung ist. Steuerlich wird diese Aktivität durchaus attraktiv behandelt. Die Umsätze von bis zu 200.000 Euro („regime simplificado“) werden lediglich zu einem geringen Teil zur Besteuerung herangezogen, nämlich nur zu 15%. Also werden maximal 30.000 Euro als Grundlage besteuert. Selbst bei einem Steuersatz von z.B. 40% würde dieses Rechenbeispiel lediglich zu einer Steuerlast von 12.000 Euro führen - gemessen an Einkünften aus Vermietung für touristische Zwecke von 200.000 Euro doch gar nicht so schlecht !

Das „Angebot“ des Finanzamts klingt zunächst durchaus verlockend, wenn da nicht ein kleines Problem wäre…

Die Einkommensteuerreform für das Jahr 2015 hat auch in diesem Fall zu einer Klärung und Verschärfung der „Spielregeln“ geführt. Wer seine eigene Immobilie für touristische Zwecke nutzt und das Gewerbe (steuerlich) selber in die Hand nimmt, läuft später Gefahr, eine steuerliche Atombombe auszulösen. Grund dafür sind u.a. die in Artikel 29 CIRS dargestellten Regelungen. Die Nutzung der Privatimmobilie als gewerblichen Tourismusbetrieb löst im Moment dieser Umwidmung einen zu besteuernden Wertzuwachs (Mais Valia) aus, wenn er auch erst zu einem späteren Zeipunkt besteuert wird !  Sollte später der Betrieb eingestellt werden und die Immobilie erneut in die Privatnutzung des Eigentümers zurückfallen, unterliegt auch dieser Schritt einer Besteuerung (Rendimentos Categoria B).

Insbesondere von diesen Regeln betroffen sind Immobilien, die unentgeltlich, also durch Erbe und Schenkung erworben wurden, da der steuerliche Anschaffungswert dem geringeren Einheitswert zum Zeitpunkt dieser Übertragungen entspricht.

Beispiel: Ein Haus mit einem Einheitswert von 150.000 Euro wird vom Eigentümer (oder auch u.U. über Dritte) für touristische Zwecke genutzt. Der Marktwert dieses Hauses liegt bei 500.000 Euro. Bei dieser Umwidmung entsteht also eine „virtuelle Mais-Valia“ i.H. von zunächst 350.000 Euro. Gehört dieses Haus einem Steuerausländer ist diese Mais-Valia zu einem späteren Zeitpunkt mit 28% zu besteuern, bei einem Steuerinländer unterliegt die Hälfte der „Mais Valia“ dem persönlichen Steuersatz. Wird z.B. nach 5 Jahren die Gewerbetätigkeit eingestellt, so ist dann festzustellen, ob zum Zeitpunkt dieser Einstellung der Marktwert der Immobilie höher liegt als zum Anfangszeitpunkt der touristischen Nutzung. Ist der „Marktwert“ der Immobilie beispielsweise um 10% gestiegen, sind diese 50.000 Euro als Gewerbertrag (Categoria B) zu versteuern.

„Interessant“ dabei ist, das die zwei Steuertatbestände (Mais-Valia und Categoria B) erst am Ende, also nach Einstellung des Gewerbebetriebs oder nach dem Verkauf der Immobilie zusammen eintreten…

Ende gut, alles gut? Wohl kaum !

Wir wünschen eine spaßige Karnevalszeit und verbleiben

mit freundlichen Grüssen !

Ihr

CONLUSA-Team

Quelle: CIRS 2015 und Ofício Circulado nº 20.180, vom 19.08.2015